一、案情简介
2001年12月15日，梁某出具《欠据》，确认欠刘某50万元，并承诺如未在三年内归还，其以广州市从化区某房屋和车库（以下简称“涉案房屋”）抵偿债务。
2004年，刘某曾向梁某催要还款，梁某因投资氮肥厂亏损，拿不出资金，其将涉案房屋交付给刘某。2004年6月13日，刘某开始购进材料对该房屋进行装修。
2011年3月，梁某与王某某登记离婚，双方在离婚协议书约定涉案房屋用于抵偿刘某50万元的债权，房屋归刘某所有。
自2004年梁某将涉案房屋交付给刘某至今，上述房屋由刘某居住。期间，刘某承担了分摊的加装电梯、更换水表等费用。
后因追缴被执行人梁某违法所得一案，广州市中级人民法院裁定执行梁某名下的涉案房屋。
本团队律师接受刘某委托，申请执行异议，主张梁某因拖欠刘某债务50万元，已于2001年将上述房屋及车库“以房抵债”给刘某，法院应解除对上述房屋的查封，停止执行上述房屋。代理上述案件一审、二审程序。
二、律师二审代理意见
（一）刘某与梁某之间达成了以涉案房屋、车库抵债的协议，满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称《规定》）第二十八条第（一）项规定的条件。
1.《欠据》应视为刘某与梁某已签订了书面的合同。
《规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在梁某名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 其中《规定》第（一）项规定的条件为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。”
本案中，梁某在2001年12月15日向刘某出具《欠据》。梁某在该《欠据》中对向刘某借款50万元的事实进行了确认，并做出了若三年逾期不归还借款，其以涉案房屋、车库抵偿债务的意思表示。
在交易实践中，按照交易习惯，借款人向出借人出具借据、欠据等凭据，出借人与借款人之间的民间借贷合同关系成立。《合同法》第二十六条亦规定：“……承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效……。”本案中，刘某收受了梁某的《欠据》，即视为刘某与梁某就借款事实及逾期归还借款以房屋抵债一事达成了一致意见，双方之间达成了附条件的以房屋和车库抵债的协议。《欠据》合法有效，对刘某、梁某具有约束力。
《欠据》载明了以涉案房屋、车库抵债等内容，从本质上来说，系刘某以借款抵偿应支付给梁某的购房款，由此购买梁某的房屋，与《规定》第二十八条第（一）项中的“书面买卖合同”实质一致。因此，《欠据》应视同刘某与梁某之间在法院查封之前签订了合法有效的书面房屋买卖合同，满足《规定》第二十八条规定的第（一）项条件。
2.从司法解释的原意来说，《规定》第二十八条第（一）项规定应理解为买受人与梁某以书面形式达成了房屋买卖的协议。
《规定》第二十八条第（一）项规定的原意系要求买受人与出卖人之间须通过书面形式订立合同以证明双方之间存在真实的房屋买卖合同关系。
《合同法》第十一条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”按照上述规定，《规定》第二十八条第（一）项所指的“书面买卖合同”应作扩大解释，指除了双方签署书面合同外，还包括本案中以《欠据》书面形式订立的合同。
原审法院仅仅从《规定》第二十八条第（一）项规定的字面意思理解，将“书面买卖合同”狭义理解为双方签订的书面合同，没有考虑到《欠据》这一书面形式亦能证明刘某与梁某之间达成了以涉案房屋、车库抵债的协议这一客观事实，据此做出了刘某与梁某之间没有签订书面的以房抵债协议的错误理解。
（二）梁某向刘某借款的事实有大量证据证实，原审认为刘某未提供充分的证据证明债务的真实性缺乏依据。
1.梁某向刘某借款事实有《欠据》《离婚协议书》等证据相互印证，足以认定足以认定。
除了《欠据》能够证明梁某向刘某借款外，还有以下证据能够证明、印证梁某向刘某借款的事实：
（1）梁某与王某某分别于2009年6月7日、2011年3月4日签订的《离婚协议书》，能够证明梁某拖欠刘某50万元，并用涉案房屋抵偿了刘某债务的事实。
（2）刘某、梁某的陈述能够相互印证双方之间发生借款的事实。
（3）梁某的前妻王某某（注：关押在广州女子监狱，请求贵院前往调查）能够证明梁某向刘某借款的事实。
（4）梁某在出具《欠据》三年后才将房屋交付给刘某抵偿债务，与《欠据》上约定了“若三年逾期不还”，以房屋抵债的约定相印证。刘某提供的房屋装修凭证，支付加装电梯、改装水表等费用等证据，及何某、李某、刘某的当庭证言，证明刘某对涉案房屋进行了装修，且在涉案房屋里已居住近15年，能够印证梁某借款及以房屋抵债的事实。
2.按生活常理判断，梁某与刘某不可能虚构借款。
按照一般生活经验准则判断，梁某与刘某不可能在18年前虚构上述债务。具体如下：
（1）梁某向刘某借款的事实，梁某在2001年12月15日已出具《欠据》予以确认。
（2）从《欠据》的内容来看也不可能是虚构的债务，《欠据》上约定了“若三年逾期不还”的附条件以房屋抵债的条件。如果存在虚构债务的可能性，他们之间没有必要设定三年的还款期。
（3）梁某在2004年已经将《集资建房合同书》《集资建房补充合同书》等原件交给了刘某（注：刘某在原审举行听证时当庭出示了上述原件）。如果债务及以房抵债协议不真实，梁某不可能将上述资料原件交给刘某。
（4）如果刘某与梁某之间存在虚构债务的可能性，他们也不可能在长达18年的时间内不去办理房屋产权变更手续。
（5）梁某之前系公务员，没有拖欠他人的债务，刘某与梁某之间不存在虚构债务的动机和理由。
（6）梁某与王某某分别在2009年、2011年签订的两次《离婚协议书》均提到借款及以房屋抵债，也说明相关债务客观存在。在常理上判断，梁某与王某某在协议离婚时不可能刻意去虚构与刘某之间的债务，证明相关债务客观存在。
（7）如果债务不真实及刘某与梁某之间没有以房抵债协议，刘某不可能对房屋进行装修，并承担加装电梯费用，梁某也不可能将房屋一直交付给刘某居住长达15年。
判断债务是否存在，不能简单、机械地根据是否存在转账记录等来判断，还应根据是否存在其他债务凭证、凭证的形成时间、当事人的陈述、其他证据等综合判断。本案中，《欠据》《离婚协议书》、梁某与刘某的陈述、何坚强等证人证言、装修及电梯加装等凭证相互印证，形成证据链证明梁某向刘某借款，并以涉案房屋及车库抵债的事实，且没有相反证据推翻相关事实。故原审认为刘某没有充足证据证明债务存在的理解错误。
（三）本案符合《规定》第二十八条规定的条件，刘某的异议申请应予支持。原审执行裁定错误，应予纠正。
如上所述，本案满足《规定》第二十八条第（一）项规定的条件。除此之外，本案还满足第二十八条第（二）至第（四）项规定的条件，具体如下：
1.刘某在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋、车库。刘某从2004年至现在，长达15年的时间一直在涉案房屋居住。
2.刘某相当于以借款抵偿房屋价款的方式支付了梁某的购房款。
3.未办理涉案房屋、车库的过户登记手续，不可归责于刘某。未提供上述房屋为集资房，因拖欠土地出让金及梁某没有及时办理房屋产权手续等原因，导致刘某无法办理房屋产权过户手续。
（四）涉案房屋是刘某唯一的一套住房。
刘某和老伴均是七十余岁的老人，年老多病。刘某的老伴没有收入来源，两位老人仅依靠刘某每月只有一千多元的社保退休金生活，生活非常困难。涉案房屋是刘某和老伴的唯一住房，如上述房屋被强制执行，刘某将无房居住。
三、裁判结果
广东省高级人民法院（2019）粤执复424号、425号《执行裁定书》，分别裁定撤销广州市中级人民法院（2019）粤01执异232号、233号执行裁定，中止对广州市从化区某房产、某车库的执行。
四、案例评析
（一）本案涉及的借款事实发生在近二十年前，收集相关证据非常难。代理律师通过多次与委托人面谈，穷尽一切手段挖掘外围证据，证明以房抵债的基础债务存在，得到法院的采信。
刘某与梁某曾是亲属关系，存在利害关系；加之本案的相对方利益为国家利益，法院在审查判断证据时非常谨慎，仅凭《欠据》尚不足以说服法院认定借款的事实。一审法院即以证据不足以证明存在借款事实为由驳回了刘某的异议申请。
代理律师通过与刘某沟通，通过从化婚姻登记处查询到梁某与王某某的离婚协议书。梁某与王某某在离婚协议书对50万元债务以房屋抵债方式进行处分予以明确，相关内容与《欠据》相印证。代理律师提出离婚协议书保存于离婚档案中，属于档案书证，具有较强的证明力，足以证明梁某借款事实存在，得到法院采纳。
代理律师根据刘某陈述的借款经过，提供了《从化市旗杆加油站转让合同》《企业法人申请变更登记注册书》等证据印证其陈述的借款经过，以佐证借款事实存在。同时申请法院传唤梁某、王某某（均在服刑）参加听证或向其调查了解情况。梁某关于借款经过的陈述与刘某的陈述大致吻合。上述证据与《欠据》组成证据链，能够证明借款事实。
另外，代理律师还从借款时间、房屋交付、未及时办理房屋过户手续等角度论证了借款事实存在的合理性。
二审法院采信了上述主张，认定了梁某向刘某借款50万元的事实。
（二）本案的执行异议在形式上虽然不符合《规定》关于排除执行规定的相关要件，代理律师从实质重于形式等角度，论证了刘某与梁某实质上已达成了以房抵债的合意，符合司法解释原意，应予以排除执行。二审法院采纳上述观点，从司法解释的立法原意出发，认定异议成立。
本案的难点在于刘某并没有与梁某签订书面的以房抵债协议，仅仅是梁某在《欠据》中作了一个附条件的以房抵债承诺，形式上不符合《规定》）第二十八条第（一）项关于排除执行的条件。
代理律师从《规定》第二十八条第（一）项规定的司法解释原意出发，从“实质重于形式”的角度阐述规定中的“书面买卖合同”不应做狭义解释，只要能够证明异议人与梁某以书面形式达成了房屋处分的协议，即应视为签订了“书面买卖合同”；代理律师还论证了刘某收受了梁某的《欠据》，即视为刘某与梁某达成了附条件的以涉案房产抵债的协议，并通过房屋交付履行了相关协议。广东省高级人民法院采纳了上述观点。
（三）代理律师从司法应有悲悯情怀的角度，提交了刘某夫妇年老多病，无房居住等证据，得到法官的认可，让当事人感受到了司法的温度。
本案特殊在系执行刑事案件中的财产刑。梁某因贪污罪被判处无期徒刑，没收财产，对其违法所得进行追回。本案执行财产将被追回上缴国库。法官一方面要保障国家利益不受损，对相关证据的审查、事实的认定、法律的适用持谨慎态度；另一方面，刘某的财产权利应予以保护。代理律师从刘某的居住权、生存权等基本人权角度出发，提交无房证明，并提交其身体健康证明材料，向法官说明刘某及其老伴均是70余岁的老人，年老多病，涉案房屋系刘某及其老伴的唯一住房，如上述房屋被强制执行，刘某及其老伴将无房居住，获得法官的同情，对本案的正确裁判也起到间接的影响。
注：当事人刘某委托本团队彭胜锋律师、汪佳卉律师代理上述案件。